Hanneke's dilemma's: Alles draait om de woningnood: met de woningzoekende als grote afwezige op het toneel

Huurders hebben in het stelsel van woningcorporaties terecht een stevige positie. Hun belangen zijn op meerdere manieren geborgd: 

• door huurdersorganisaties, die formeel overleg voeren met corporaties en instemmings- en adviesrechten hebben bij belangrijke besluiten; 
• via de prestatieafspraken met gemeenten en corporaties; 
• door benoeming van huurderscommissarissen in de RvC; 
• in de governance-eisen die het huurdersperspectief expliciet meenemen; 
• door visitaties die expliciet kijken naar het oordeel van huurders;
• en op allerlei andere manieren zoals metingen van huurderstevredenheid, klachtenprocedures en bewonersparticipatie rond onderhoud en leefbaarheid. 

Dat is ook logisch. Huurders verdienen invloed op de kwaliteit van hun woning, de betaalbaarheid van wonen en de manier waarop hun corporatie werkt. Die stevige positie is belangrijk en waardevol. Tegelijkertijd veranderde de maatschappelijke werkelijkheid de afgelopen jaren sterk. Corporaties worden niet alleen meer beoordeeld op beheer, onderhoud en dienstverlening, maar vóóral op hun bijdrage aan het terugdringen van de woningnood. Hun legitimiteit wordt steeds meer bepaald door hun vermogen om nieuwe woningen toe te voegen en een steeds schaarser goed eerlijk te verdelen: een betaalbare woning. En precies daar wringt ons huidige systeem.

De grote afwezige aan tafel
Wie de participatiestructuren van corporaties bekijkt, ziet vooral mensen die al een woning hebben. De stem van woningzoekenden ontbreekt vrijwel volledig. Dat is opmerkelijk. Want juist zij ondervinden dagelijks de gevolgen van de wooncrisis. Starters die noodgedwongen thuis blijven wonen. Gescheiden ouders die geen passende woning kunnen vinden. Jongeren die hun toekomst uitstellen. Mensen die jarenlang staan ingeschreven bij online platformen voor woningzoekenden, zonder enig zicht op een woning. Toch hebben zij nauwelijks mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het beleid van corporaties of gemeenten. Laat staan dat zij kunnen meepraten over woningbouwprojecten of percentages sociale huur in een gebied. Het gevolg is dat beslissingen vaak worden beoordeeld door de bril van mensen die al een woning hebben, terwijl de grootste maatschappelijke opgave draait om mensen die nog geen woning hebben.

Verschillende belangen
Dat is geen verwijt aan huurdersorganisaties. Zij doen belangrijk werk en vertegenwoordigen terecht de belangen van hun achterban. Maar we moeten wel erkennen dat de belangen van zittende huurders niet altijd samenvallen met die van woningzoekenden. Zittende huurders hebben logischerwijs veel aandacht voor betaalbaarheid, dienstverlening, kwaliteit en onderhoud. Zij willen dat hun woning goed wordt onderhouden en dat hun huur betaalbaar blijft.

Woningzoekenden hebben een ander perspectief. Voor hen staat één vraag centraal: komt er voldoende nieuw aanbod beschikbaar, en komt dat snel genoeg? Maar geld dat wordt ingezet voor nieuwbouw kan niet worden besteed aan extra investeringen in de bestaande voorraad. Er zijn geen oneindige middelen. Bestuurders moeten voortdurend afwegingen maken tussen de belangen van vandaag en die van morgen. Juist daarom is het opvallend dat één perspectief stevig institutioneel is verankerd, terwijl het andere geen structurele plek heeft.

Ook buiten de corporatie zien we hetzelfde patroon
Bij nieuwbouwprojecten zien we een vergelijkbare dynamiek. Omwonenden hebben vanzelfsprekend recht op inspraak. Zij kunnen zienswijzen indienen, bezwaar maken en hun stem laten horen over onderwerpen als parkeerdruk, bouwhoogte, uitzicht of schaduwwerking. Dat hoort bij een democratische samenleving. Maar opnieuw ontbreekt vaak de stem van degenen voor wie we de woningen bouwen. De toekomstige bewoners zijn meestal niet georganiseerd, bij de start van de bouw is niet bekend wie de toekomstige bewoners worden. Een woningzoekende in de sociale huur kan hooguit wénsen ergens een keer te komen wonen. Woningzoekenden hebben geen formele positie in het proces en zijn daardoor vrijwel onzichtbaar. Daardoor ontstaat gemakkelijk een scheve balans: de belangen van mensen die al een woning hebben, zijn goed vertegenwoordigd, terwijl de belangen van mensen die nog zoeken, vaak buiten beeld blijven.

Governance loopt achter op de maatschappelijke werkelijkheid
Diezelfde scheefgroei zien we terug in visitaties en governancekaders. Corporaties worden nog altijd beoordeeld vanuit hun relaties met huurdersorganisaties, gemeenten en samenwerkingspartners. Natuurlijk zijn die belangrijk. Maar de vraag is of deze kaders nog voldoende aansluiten bij de grootste maatschappelijke opgave van deze tijd.

De volkshuisvesting draait steeds vaker om het omgaan met schaarste. Om het toevoegen van woningen. Om het maken van moeilijke keuzes over verdeling. Om discussies over voorrang, urgentie, leefbaarheid en draagvlak. Dat vraagt om een bredere kijk op maatschappelijke legitimiteit dan alleen de stem van bestaande huurders. Anders blijft het toneel gevuld met bekende spelers, terwijl degenen om wie het stuk inmiddels draait nog altijd achter de coulissen staan.

Tijd voor een nieuwe balans
Hoe we woningzoekenden een plek geven in onze governance is daarmee een belangrijke vervolgvraag. Deze groep is moeilijk te organiseren en verre van homogeen. Juist daarom zijn initiatieven als ‘Gewoon Wonen’ van Maaskoepel zo waardevol. Zij geven woningzoekenden een stem die breed wordt gehoord, eerst via de kalender en later via de beslisagenda. Maar vertegenwoordiging van woningzoekenden vraagt om meer dan incidentele acties of tijdelijke aandacht. Het gaat om een structurele plek voor hun perspectief in ons systeem. Niet door nieuwe beknellende instituties en regels zoals we die nu soms ervaren in visitaties, huurdersvertegenwoordiging en toezichtstelsels.

De sleutel is dat woningzoekenden een structurele plek krijgen als belanghebbenden in de volkshuisvesting. Niet als losse stem aan de zijlijn, niet alleen als actie of protest, maar als doelgroep met zichtbare invloed op beleid, keuzes en maatschappelijke verantwoording. Zolang die plek ontbreekt, blijft het kompas scheef staan: de wijzer slaat steeds uit naar wie al veilig binnen is, terwijl de grootste maatschappelijke opdracht juist ligt bij wie nog buiten in de kou staat.

Daar zit een risico dat we niet moeten onderschatten: dat we onbedoeld sturen op behoud van wat er al is, terwijl de huidige schaarste juist vraagt om beweging, versnelling en verandering. De titel van deze tijd is woningnood, maar de hoofdrolspeler in participatie is nog te vaak degene die al een woning heeft.

Als we serieus werk willen maken van het oplossen van de wooncrisis, kunnen we ons niet alleen blijven verantwoorden aan degenen die al een woning hebben. Dan moeten we ook de mensen betrekken die nog altijd wachten. Misschien is het tijd om de traditie van de oude woningbouwverenigingen opnieuw te doordenken. Daar waren de leden niet alleen de mensen die al woonden, maar juist ook de mensen die wilden wonen. In een tijd van grote woningtekorten is dat geen nostalgie, maar een noodzakelijke correctie op een systeem dat uit balans is geraakt. En eerlijk gezegd kan ik niet wachten op de eerste vrijwillige ‘Woningzoekende-Commissaris’. Of op een visitatiesystematiek die niet primair vraagt hoe tevreden de huidige bewoners zijn, maar welke bijdrage een corporatie levert aan het terugdringen van de woningnood en het betrekken van de woningzoekenden bij beleid. Dat zou pas echt aansluiten bij de titel van deze tijd.

Groet van Hanneke