Hittestress: een heet hangijzer voor woningcorporaties

Het is een warme zomer en ik vier mijn vijfjarig jubileum als directeur-bestuurder van 3B Wonen. We zijn druk bezig met het ontwikkelen van ons nieuwe koersplan voor 2025-2028. Dit doen we niet alleen; het is een gezamenlijke inspanning met onze medewerkers, onze huurdersvertegenwoordiging, samenwerkingspartners en natuurlijk onze huurders. Tijdens dit proces stuiten we op verschillende dilemma's. Ik realiseer me dat we deze vraagstukken tot nu toe weinig met de buitenwereld hebben gedeeld. Daarom ga ik het komende jaar minstens vier van deze dilemma's met jullie delen, in de hoop dat we inzichten en inspiratie met elkaar kunnen uitwisselen. 

Het eerste dilemma: hittestress
Het is begin augustus en na een lange periode van regen en kou is het nu erg warm. Hittestress wordt een steeds groter probleem door klimaatverandering. Onze leefomgeving is hier niet op voorbereid. Onze huurders klagen over de warmte. Ook op het kantoor van 3B Wonen is het warm. Onze koelinstallatie is kapot en niet meer te repareren. Het systeem is al 20 jaar oud en vervanging is kostbaar. 

Per e-mail heb ik mijn collega’s gewaarschuwd dat het warm kan worden op kantoor. Collega's die thuis een koelere werkplek hebben, mogen daar werken. Op kantoor kunnen we weinig doen behalve de gebruikelijke maatregelen zoals 's ochtends ventileren, zonwering dicht houden en ventilatoren gebruiken. Een collega merkte op dat dit dezelfde adviezen zijn die we aan onze huurders geven. We delen dezelfde ervaring.

De vraag naar zonwering
Met de stijgende temperaturen krijgen we van onze huurders steeds vaker de vraag waarom we geen zonneschermen installeren. We weten inmiddels dat zonneschermen en screens een hele effectieve manier zijn om de opwarming van woningen te beperken. Klinkt als een no-brainer, toch? In de tussentijd zijn we al ruim een jaar bezig om ons beleid op dit onderwerp te bepalen. Tot grote frustratie van de huurders die er met smart op zitten te wachten. En dat begrijp ik maar al te goed.

Financiële overwegingen
Waarom is dit dan zo’n ingewikkelde kwestie? De kosten van de installatie zijn hoog. Heel hoog. Ongeveer €100.000,- voor een appartementencomplex met 25 woningen. Als we al onze bestaande woningen van zonneschermen voorzien, kost dat miljoenen. Een investering die we niet kunnen terugverdienen. Dit raakt onze investeringscapaciteit, die we hard nodig hebben voor nieuwbouw vanwege de grote woningnood. Stel dat je dezelfde miljoenen zou uitgeven aan rente op een lening om nieuwe woningen te bouwen, zouden we wel 150 woningen neer kunnen zetten.

Mogelijke alternatieven
Degenen die een beetje in deze sector zitten of zelf een woning huren, zullen misschien vragen: ”Waarom verrekenen jullie dit niet in de servicekosten?”. Dat zou kunnen, maar ook dat is niet eenvoudig. Ten eerste heb je instemming nodig van 70% van de bewoners. Dat gaat soms om enkele tientjes in de maand. Wil iedereen dat wel? En stemmen ook degenen die geen of minder last hebben van de zon hiermee in? We kunnen niet in de portemonnee van onze huurders kijken we vinden het belangrijk om hier rekening mee te houden. Ook kijken we naar het grotere plaatje. De kans is aanwezig dat er een ratjetoe ontstaat aan allerlei schermen en oplossingen. Dat willen we ook niet. Een andere mogelijkheid is om het aan bewoners zelf over te laten via een Zelf Aangebrachte Voorziening, maar dat brengt wel kosten en onderhoud voor hen mee. Kunnen we dat van onze sociale huurders vragen en verwachten? We voelen ons verantwoordelijkheid om zelf actie te ondernemen.

Keuze voor de toekomst
De tijd dat 3B Wonen zonder financiële druk kon investeren, is voorbij. We moeten keuzes maken tussen nieuwbouw en zonneschermen. Wat heeft voorrang? We hopen binnenkort een beslissing te nemen, maar in de tussentijd delen onze huurders en wij hetzelfde probleem tijdens hete zomerdagen. Ik nodig jullie uit om jullie gedachten en ideeën te delen. Jullie feedback kan ons helpen om een goede beslissing te nemen. Wat zou jij doen in deze situatie?

Groet van Hanneke